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Affitto breve o lungo a Milano: cosa conviene nel 2026

Ambrosiana Apartments · pubblicata il 23 ottobre 2026

Conviene l'affitto breve o l'affitto lungo a Milano? Rendimenti, tasse, rischi e costi di gestione degli affitti brevi spiegati con i dati 2026.

Conviene l'affitto breve o l'affitto lungo? È la domanda che si fa chiunque abbia un appartamento libero a Milano. Da una parte il classico contratto 4+4 o 3+2 con un inquilino, dall'altra gli affitti brevi a turisti e viaggiatori su Booking e Airbnb. Su internet si trovano promesse di rendimenti altissimi e storie di case vuote per settimane: mettiamo in fila i numeri veri del 2026.

Quanto rende l'affitto lungo a Milano

Secondo Immobiliare.it Insights, nel primo semestre 2026 a Milano:

• comprare casa costa in media 5.675 € al metro quadro (+2,6% in un anno);
• l'affitto tradizionale costa in media 22,3 € al metro quadro al mese, stabile rispetto all'anno prima.

Il rendimento lordo dell'affitto lungo a Milano è quindi intorno al 4,5-5% all'anno, prima di tasse, spese condominiali, manutenzione e mesi senza inquilino.

Quanto rende l'affitto breve a Milano

Uno studio sui dati OMI dell'Agenzia delle Entrate, pubblicato dal Sole 24 Ore, ha confrontato le due formule città per città. A Milano un appartamento in affitto breve incassa in media circa 11.600 € l'anno, uno in affitto lungo circa 12.900 €.

Il mercato degli affitti brevi a Milano, però, c'è ed è forte. Secondo Airbtics (settembre 2025 – agosto 2026) gli appartamenti in affitto breve a Milano hanno un'occupazione mediana del 68% e una tariffa media di 142 € a notte, in crescita del 13% in un anno. La differenza la fa la gestione.

Cosa fa rendere un affitto breve

• Prezzi dinamici. Durante il Salone del Mobile, la Fashion Week o una grande fiera a Rho una notte può valere il triplo di una notte di gennaio. Un prezzo fisso tutto l'anno fa perdere soldi in alta e in bassa stagione.
• Più portali insieme. Booking, Airbnb, Expedia e gli altri portano clienti diversi: stare su uno solo vuol dire lasciare notti vuote.
• Media durata nei mesi lenti. Tra un picco e l'altro si può affittare da 1 a 18 mesi con un contratto transitorio regolare, a professionisti in trasferta, studenti, medici e ricercatori.
• Regole rispettate. CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno: un errore può costare migliaia di euro.

Affitto breve: quali tasse si pagano

Per i privati gli affitti brevi sono tassati con la cedolare secca al 21% sul primo appartamento e al 26% sul secondo. Dal 2026, chi affitta per brevi periodi tre o più appartamenti è considerato un'impresa, con partita IVA e regole diverse. A queste si aggiunge la tassa di soggiorno di Milano, 9,50 € a persona per notte nel 2026, che si incassa dall'ospite e si versa al Comune.

I rischi dell'affitto lungo

Il contratto tradizionale sembra la scelta più tranquilla, ma ha un rischio preciso: la morosità. Nel 2025, secondo il Ministero dell'Interno, nel solo comune di Milano sono stati emessi 1.834 provvedimenti di sfratto (+6,3%). E nelle grandi città per tornare in possesso della casa possono servire dai 15 ai 24 mesi.

Con l'affitto breve e la media durata l'appartamento torna libero a date certe, e puoi bloccare le date in cui ti serve.

Gestione affitti brevi a Milano: farlo da soli o affidarsi a qualcuno?

Gestire un affitto breve vuol dire occuparsi di annunci, prezzi, messaggi agli ospiti a ogni ora, check-in, pulizie, biancheria, manutenzione, comunicazioni alla Questura e tasse. Un'agenzia di gestione affitti brevi (o property manager) se ne occupa per conto del proprietario, in cambio di una percentuale sugli incassi o di un accordo concordato.

Conviene quando non hai tempo o non vivi a Milano, quando vuoi prezzi aggiornati ogni giorno e quando vuoi la sicurezza di essere in regola.

Allora, conviene l'affitto breve o l'affitto lungo?

• Affitto lungo: più semplice, rendimento più basso, rischio morosità e casa bloccata per anni.
• Affitto breve con media durata nei mesi lenti: rende di più e lascia libero l'appartamento quando ti serve, a patto che sia gestito in modo professionale.

I nostri appartamenti in Darsena, gestiti così, hanno avuto un'occupazione del 75% a settembre e del 69% a ottobre 2026, sopra la mediana di Milano.

Domande frequenti

Conviene di più l'affitto breve o l'affitto lungo a Milano?

In media, secondo i dati OMI, a Milano l'affitto lungo rende poco più dell'affitto breve. Un affitto breve gestito in modo professionale, con prezzi dinamici e media durata nei mesi lenti, può però rendere di più e lasciare la casa libera a date certe.

Quanto si guadagna con un affitto breve a Milano?

Dipende da zona, dimensione e gestione. Secondo Airbtics l'occupazione mediana a Milano è del 68% con una tariffa media di 142 € a notte (settembre 2025 – agosto 2026). Per una stima sul tuo appartamento serve una valutazione specifica.

Quali tasse si pagano sull'affitto breve nel 2026?

I privati pagano la cedolare secca al 21% sul primo appartamento e al 26% sul secondo. Dal terzo appartamento l'attività è considerata d'impresa. In più c'è la tassa di soggiorno di Milano, che si incassa dall'ospite e si versa al Comune.

Quanto costa la gestione degli affitti brevi a Milano?

Di solito un'agenzia di gestione affitti brevi lavora con una percentuale sugli incassi o con un accordo concordato con il proprietario. Ambrosiana Apartments propone la formula dopo una valutazione gratuita dell'appartamento.